什么是公摊面积？

公摊面积指的是整个房屋中与个人住房无关的公共空间，如走廊、电梯厅、楼道、废品房等，这些公共空间的面积称为公摊面积。

在购房和租房的时候，公摊面积是必须考虑的一个指标。一般情况下，公摊面积占全房面积的比例在20%~30%之间，在城市中心的高档住宅甚至高达40%。

公摊面积的存在是因为每位居住在此房屋内的业主或者租户都需要使用这些公共区域，而这些空间的维护和管理都需要费用，那么这部分的费用就需要由所有人一起负担。

计算方法

公摊面积的计算方法有三种，分别是按分摊系数、按套内建筑面积和按相对面积。

按分摊系数

分摊系数是指一套房屋中各个构成部分的面积所占比例，包括私有部分和公共部分。例如，一栋楼居住面积是1000平方米，公摊面积是500平方米，则总建筑面积是1500平方米。

其中，某一套房屋的私有部分面积是100平方米，公摊面积是50平方米，则其分摊系数为150/1000，即0.15。通过分摊系数将公摊面积和私有面积分配，这样每一套房屋的产权人就按照自己的分摊系数来支付该公共区域的维护费用。

按套内建筑面积

套内建筑面积是指一套房屋包含的实际居住面积，不包括公共空间的面积。根据套内建筑面积的比例来计算公摊面积。例如，一栋楼居住面积是1000平方米，公摊面积是500平方米，则总建筑面积是1500平方米。

其中，某一套房屋的套内建筑面积是100平方米，则此套房屋的公摊面积为100/1000*500=50平方米。按照套内建筑面积的比例，将公摊面积分配到各个房屋中。

按相对面积

按相对面积计算公摊面积，相对面积是指一套房屋的实际居住面积除以全部居住面积的比例。

例如，一栋楼居住面积是1000平方米，公摊面积是500平方米，则总建筑面积是1500平方米。其中，某一套房屋的实际居住面积是100平方米，则此套房屋的相对面积为100/1000=0.1。按照相对面积的比例，将公摊面积分配到各个房屋中。

公摊面积的影响

公摊面积的存在对于每位购房者和租户来说都有一定的影响。

影响购房者

公摊面积占比较高的房屋往往会抬高购房价格，这是因为公摊面积是由每位业主一起分摊的，因此占比越高，每位业主要承担的费用也就越多。

此外，有些开发商会在公摊面积上做手脚，刻意夸大公摊面积，以此给购房者的心理预期带来误导。因此，在购房时一定要了解房屋的实际私有面积和公摊面积，以此来衡量房屋的真实价值和合理性。

影响租户

租房时仍需注意公摊面积的影响，因为公摊面积占比越高，租金自然会相应地增加。此外，公摊空间也可能影响房屋的舒适度，进一步影响租户的生活品质。

如何减少公摊比例

公摊面积虽然不可避免，但是占比过高的公摊面积却可以通过一些方式进行减少。

购买面积足够大的房屋

购房者应当购买面积够大的房屋，这样就能够减少公摊面积的占比。如何购买面积够大的房屋，在预算允许范围内，购买一些大户型的房屋是一种保险的避免高比例公摊面积的方法。

购买率先入住的房屋

在购房时，购买率先入住的房屋也是一个值得考虑的选项。由于率先入住，这些住户可以通过合理的分配，让公摊面积占比减少，不必按照平均分配的比例，从而降低公摊面积占比。

将公摊面积变为私有面积

在办理建房手续和归属权登记时，业主可以向相关部门进行符合规则的手续，将附带使用的户外梯、天台等等公摊面积，买断改为自己的私有空间之内，这样有效增加了私有面积比例。

而且可以将不安全的公共设施改造成为自家的安全的空间，从而省去了部分的公摊物业管理费用，从而降低了公摊占比。

总结

公摊面积虽然不可避免，但是占比过高的公摊面积会增加购房者和租户的负担，如何合理减少公摊比例成为了购房者和业主需要考虑的问题。通过选择大户型、率先入住、将公摊面积变为私有面积等方式均可减少公摊面积的占比。

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