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北 京 华 源 龙 泰 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 官 网 北 京 华 源 龙 泰 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 官 网 首 页 走 进 华 源 新 闻 中 心 服 务 领 域 公 司 业 绩 政 策 法 规 联 系 我 们 友 情 链 接 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 首 页 关 于 华 源 我 们 的 服 务 我 们 的 案 例 新 闻 中 心 为 客 户 提 供 业 务 类 型 最 全 、 估 值 最 专 业 的 评 估 顾 问 服 务 是 华 源 龙 泰 全 体 员 工 的 终 极 目 标 ， 我 们 将 努 力 践 行 ！ A B O U T H U A Y U A N O U R s e r v i c e 我 们 的 服 务 L A N D E V A L U A T I O N 土 地 评 估 R e a l e s t a t e a p p r a i s a l 房 地 产 评 估 A s s e t s A s s e s s m e n t 资 产 评 估 R e s e a r c h   t o p i c 课 题 研 究 l a n d u s e   p l a n n i n g 土 地 利 用 规 划 R E M O V A L A S S E S S M E N T 拆 迁 评 估 T r a n s a c t i o n o f P r o p e r t y R i g h t s 产 权 交 易 M O R E 案 例 精 选 S E L E C T E D C A S E S 华 彩 篇 章 ， 源 自 专 业 。 华 源 国 际 以 严 谨 的 工 作 态 度 、 共 赢 的 服 务 意 识 和 精 深 的 专 业 水 准 为 客 户 创 造 价 值 。 土 地 评 估 房 地 产 评 估 资 产 评 估 课 题 研 究 土 地 利 用 规 划 拆 迁 评 估 产 权 交 易 铁 道 部 太 原 铁 路 局 A 股 增 发 大 秦 铁 路 项 目 土 地 评 估 2 0 0 8 年 华 源 龙 泰 公 司 承 接 太 原 铁 路 局 A 股 增 发 大 秦 铁 路 项 目 的 土 地 评 估 工 作 。 对 项 目 涉 及 经 营 性 划 拨 用 地 采 用 授 权 经 营 方 式 进 行 有 偿 处 置 。 R E A D M O R E 中 国 水 利 水 电 建 设 集 团 公 司 重 组 改 制 项 目 土 地 评 估 2 0 0 7 年 和 2 0 0 8 年 间 ， 华 源 龙 泰 公 司 全 程 参 与 中 国 水 利 水 电 建 设 集 团 公 司 整 体 重 组 并 境 内 上 市 项 目 ， 对 项 目 操 作 过 程 中 涉 及 土 地 方 面 的 问 题 提 供 了 全 方 位 专 业 化 服 务 。 R E A D M O R E 2 天 津 市 西 青 区 辛 口 镇 城 乡 建 设 用 地 增 减 城 乡 建 设 用 地 增 减 挂 钩 是 指 依 据 土 地 利 用 总 体 规 划 ， 将 若 干 拟 复 垦 为 耕 地 的 农 村 建 设 用 地 地 块 （ 即 拆 旧 地 块 ） 和 拟 用 于 城 镇 建 设 的 地 块 （ 即 建 新 地 块 ） 等 共 同 组 成 建 新 拆 旧 项 目 区 ， 通 过 建 新 拆 旧 和 土 地 整 理 复 垦 等 措 施 建 新 拆 旧 项 目 区 ， 通 过 建 新 拆 旧 和 土 地 整 理 复 垦 等 措 施 建 新 拆 旧 项 目 区 ， 通 过 建 新 拆 旧 和 土 地 整 理 复 垦 等 措 施 建 新 拆 旧 项 目 区 ， 通 过 建 新 拆 旧 和 土 地 整 理 复 垦 等 措 施 R E A D M O R E 房 地 产 市 场 价 值 评 估 项 目 2 0 1 5 年 7 月 ， 华 源 龙 泰 公 司 承 接 了 北 京 市 东 城 区 朝 阳 门 内 大 街 2 9 8 号 1 1 至 1 1 4 房 地 产 市 场 价 值 评 估 项 目 ， 为 估 价 委 托 人 进 行 司 法 裁 决 了 解 估 价 对 象 房 地 产 市 场 价 值 提 供 咨 询 意 见 。 R E A D M O R E 船 舶 收 购 案 例 某 央 企 集 团 收 购 民 营 企 业 3 , 5 0 0 吨 级 化 学 品 液 货 船 项 目 。 我 司 评 估 师 帮 助 客 户 对 船 舶 国 籍 、 入 级 、 适 航 、 总 布 置 、 舾 装 布 置 、 机 舱 布 置 、 船 舶 设 备 管 理 及 技 术 维 护 等 情 况 进 行 了 核 实 梳 理 ， 为 客 户 准 确 判 断 拟 收 购 资 产 价 值 提 供 依 据 。 R E A D M O R E 加 油 站 收 购 某 央 企 集 团 收 购 民 营 企 业 加 油 站 项 目 。 我 司 评 估 师 对 拟 收 购 加 油 站 所 处 区 域 的 加 油 站 、 车 流 量 、 进 站 率 等 数 据 进 行 了 监 测 。 在 为 客 户 提 供 资 产 价 值 参 考 的 同 时 也 为 其 提 供 了 拟 收 购 加 油 站 所 处 区 域 市 场 调 研 的 增 值 服 务 。 R E A D M O R E 医 疗 品 牌 价 值 咨 询 为 某 知 名 公 立 医 院 提 供 医 疗 品 牌 价 值 咨 询 ， 为 其 与 民 营 企 业 合 作 奠 定 基 础 。 R E A D M O R E 国 电 置 业 发 展 有 限 公 司 增 资 路 径 咨 询 国 电 集 团 拟 将 本 部 所 属 房 地 产 以 实 物 出 资 方 式 追 加 国 电 置 业 发 展 有 限 公 司 注 册 资 本 ， 并 实 现 房 地 产 产 权 证 的 变 更 。 我 公 司 根 据 现 有 操 作 路 径 ， 对 资 产 无 偿 划 转 和 以 不 动 产 投 资 两 种 方 式 ， 进 行 包 括 ： 契 税 、 土 地 增 值 税 、 营 业 税 及 附 加 、 印 花 税 、 所 得 税 五 类 税 种 进 行 分 析 。 明 确 不 同 模 式 下 ， 各 类 税 种 的 征 缴 标 准 。 R E A D M O R E “ 三 规 合 一 ” ： 探 索 空 间 规 划 发 展 的 新 形 态 目 前 ， 我 国 正 处 于 政 治 经 济 体 制 改 革 的 转 型 期 ， 现 有 的 空 间 规 划 体 系 存 在 体 系 庞 杂 、 职 能 划 分 不 清 、 协 调 沟 通 不 畅 等 问 题 。 空 间 规 划 之 间 的 越 位 、 缺 位 、 错 位 现 象 已 经 严 重 影 响 了 规 划 职 能 的 发 挥 ， 降 低 了 空 间 管 理 效 率 ， 制 约 了 城 市 可 持 续 发 展 。 因 此 ， 我 国 空 间 规 划 体 系 亟 待 结 构 性 转 型 和 系 统 性 重 构 。 一 、 概 念 介 绍 空 间 规 划 是 经 济 、 社 会 、 文 化 、 生 态 等 政 策 的 地 理 表 达 ， 是 政 府 管 理 空 间 资 源 、 保 护 生 态 环 境 、 合 理 利 用 土 地 、 改 善 民 生 质 量 、 平 衡 地 区 发 展 的 重 要 手 段 。 “ 三 规 合 一 ” 具 体 指 国 民 经 济 和 社 会 发 展 规 划 、 城 乡 规 划 、 土 地 利 用 总 体 规 划 基 于 城 乡 空 间 的 衔 接 与 协 调 ， 是 合 理 布 局 城 乡 空 间 ， 有 效 配 置 土 地 资 源 ， 促 进 土 地 节 约 集 约 利 用 ， 提 高 政 府 行 政 效 能 的 有 效 手 段 。 国 民 经 济 和 社 会 发 展 规 划 是 全 国 或 者 某 一 地 区 经 济 、 社 会 发 展 的 总 体 纲 要 ， 筹 安 排 和 指 导 全 国 或 某 一 地 区 的 社 会 、 经 济 、 文 化 建 设 工 作 。 城 市 总 体 规 划 是 对 一 定 时 期 内 城 市 性 质 、 发 展 目 标 、 发 展 规 模 、 土 地 利 用 、 空 间 布 局 以 及 各 项 建 设 的 综 合 部 署 和 实 施 措 施 。 土 地 利 用 规 划 亦 称 土 地 规 划 ， 是 指 在 土 地 利 用 的 过 程 中 ， 为 达 到 一 定 的 目 标 ， 对 各 类 用 地 的 结 构 和 布 局 进 行 调 整 或 配 置 的 长 期 计 划 。 二 、 我 国 空 间 规 划 体 系 发 展 的 历 程 随 着 我 国 政 治 经 济 体 制 的 不 断 深 化 改 革 ， 我 国 空 间 规 划 从 早 期 由 城 市 规 划 独 揽 空 间 发 展 的 决 策 方 向 ， 到 城 市 规 划 与 土 地 利 用 总 体 规 划 的 “ 两 规 ” 并 行 ， 如 今 已 逐 渐 向 主 体 功 能 区 规 划 — 土 地 利 用 总 体 规 划 — 城 乡 规 划 — 环 境 保 护 规 划 等 “ 多 规 ” 共 同 参 与 的 协 同 管 治 转 变 。 总 的 来 说 ， 我 国 空 间 规 划 体 系 演 变 可 分 为 三 个 阶 段 ， 即 ： 早 期 探 索 期 、 试 点 推 动 期 、 政 策 支 持 期 。 1 、 早 期 探 索 期 1 9 9 6 年 ， 深 圳 市 在 城 市 总 体 规 划 中 实 现 了 全 域 覆 盖 ， 在 管 理 体 制 上 实 现 了 市 规 划 与 国 土 部 门 合 一 。 2 0 0 3 年 ， 广 西 钦 州 首 先 提 出 “ 三 规 合 一 ” 的 规 划 编 制 理 念 。 国 家 发 改 委 于 2 0 0 4 年 在 江 苏 苏 州 市 、 福 建 安 溪 县 、 广 西 钦 州 市 、 四 川 宜 宾 市 、 浙 江 宁 波 市 和 辽 宁 庄 河 市 等 6 个 市 县 试 点 “ 三 规 合 一 ” 工 作 。 由 于 缺 乏 顶 层 设 计 和 体 制 保 障 ， 原 计 划 在 试 点 后 全 国 推 广 的 想 法 无 疾 而 终 。 2 、 试 点 推 动 期 2 0 0 8 年 ， 随 着 国 家 体 制 改 革 ， 上 海 、 武 汉 相 继 对 国 土 部 门 和 规 划 部 门 进 行 机 构 合 并 ， 探 索 “ 两 规 ” 或 “ 三 规 ” 融 合 。 2 0 1 0 年 ， 重 庆 市 在 全 国 统 筹 城 乡 综 合 配 套 改 革 试 验 区 先 行 先 试 的 政 策 中 ， 将 产 业 发 展 规 划 、 城 乡 总 体 规 划 、 土 地 利 用 总 体 规 划 、 生 态 环 境 保 护 规 划 进 行 叠 加 ， 整 和 成 经 济 和 社 会 发 展 总 体 规 划 ， 称 为 “ 四 规 叠 合 ” 。 2 0 1 2 年 ， 广 州 市 在 不 打 破 部 门 行 政 架 构 的 背 景 下 ， 开 展 “ 三 规 合 一 ” 的 探 索 工 作 ， 摸 索 出 一 条 相 对 成 功 的 合 一 路 径 。 这 一 时 期 的 空 间 规 划 融 合 的 探 索 ， 以 广 州 市 为 代 表 ， 主 要 集 中 在 一 些 较 为 发 达 的 特 大 城 市 和 地 区 。 3 、 政 策 支 持 期 2 0 1 3 年 年 底 ， 中 央 城 镇 化 工 作 会 议 上 提 出 建 立 空 间 规 划 体 系 、 推 进 规 划 体 制 改 革 的 任 务 ， 同 时 《 国 家 新 型 城 镇 化 规 划 ( 2 0 1 4 2 0 2 0 年 ) 》 也 提 出 在 县 市 层 面 探 索 经 济 社 会 发 展 、 城 乡 、 土 地 利 用 规 划 的 “ 三 规 合 一 ” 或 “ 多 规 合 一 ” 的 要 求 。 2 0 1 4 年 ， 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 、 国 土 资 源 部 、 环 境 保 护 部 、 住 房 城 乡 建 设 部 等 四 部 委 联 合 发 文 ， 确 定 了 全 国 2 8 个 市 县 作 为 “ 多 规 合 一 ” 试 点 市 县 。 从 在 市 县 层 面 探 索 推 动 国 民 经 济 和 社 会 发 展 规 划 、 城 乡 规 划 、 土 地 利 用 总 体 规 划 、 生 态 环 境 保 护 规 划 “ 多 规 合 一 ” ， 逐 步 形 成 一 个 县 一 本 规 划 、 一 张 蓝 图 。 三 、 我 国 空 间 规 划 体 系 的 现 状 与 问 题 1 、 空 间 规 划 体 系 的 现 状 我 国 空 间 规 划 体 系 历 经 多 年 的 调 整 和 完 善 ， 基 于 不 同 法 律 规 定 和 政 策 要 求 ， 至 今 形 成 了 众 多 不 同 类 型 、 不 同 层 级 的 空 间 规 划 。 据 不 完 全 统 计 ， 我 国 经 法 律 授 权 编 制 的 规 划 至 少 有 8 3 种 。 在 众 多 规 划 中 ， 我 国 的 空 间 规 划 可 分 为 城 乡 规 划 、 经 济 社 会 发 展 规 划 、 国 土 资 源 规 划 、 生 态 环 境 规 划 等 诸 多 系 列 。 目 前 我 国 城 市 在 经 济 社 会 发 展 、 资 源 有 效 配 置 及 保 护 等 方 面 起 主 导 作 用 规 划 主 要 是 国 民 经 济 和 社 会 发 展 规 划 、 城 乡 规 划 、 土 地 利 用 总 体 规 划 。 国 民 经 济 和 社 会 发 展 规 划 、 城 市 空 间 规 划 ， 以 及 土 地 利 用 总 体 规 划 编 制 分 别 隶 属 于 国 家 发 改 委 、 住 房 和 城 乡 建 设 部 ( 以 下 简 称 “ 住 建 部 ” ) 、 国 土 资 源 部 等 ， 在 行 政 级 别 上 “ 互 不 隶 属 ” ， 因 此 在 制 订 规 划 及 执 行 时 常 出 现 内 容 重 叠 、 管 理 分 割 、 规 划 打 架 的 情 况 。 2 、 空 间 规 划 体 系 的 问 题 我 国 空 间 规 划 体 系 可 以 比 喻 成 一 个 由 纵 向 规 划 类 型 和 横 向 规 划 层 级 交 织 而 成 的 网 。 原 理 上 ， 这 种 纵 横 交 错 的 网 状 结 构 可 以 实 现 城 乡 空 间 的 全 方 位 管 理 。 但 是 实 际 上 ， 由 于 这 个 空 间 规 划 体 系 是 由 多 个 自 上 而 下 的 纵 向 规 划 类 型 拼 贴 形 成 的 网 ， 其 主 导 形 态 是 纵 向 控 制 ， 而 同 一 空 间 上 的 横 向 衔 接 和 联 系 不 足 ， 造 成 了 在 同 一 横 向 维 度 上 不 同 规 划 管 控 逻 辑 的 矛 盾 ， 而 这 种 矛 盾 恰 恰 是 造 成 目 前 我 国 城 市 空 间 管 理 问 题 的 根 源 。 因 此 ， 剖 析 我 国 空 间 规 划 体 系 的 问 题 ， 也 应 该 从 理 清 空 间 规 划 之 间 的 纵 横 关 系 方 面 入 手 。 （ 1 ） 规 划 类 型 过 多 ， 各 规 划 类 型 间 编 制 要 求 、 技 术 标 准 缺 乏 有 效 协 调 、 融 合 因 政 府 管 理 的 需 要 ， 各 个 部 门 均 有 某 一 领 域 的 专 项 规 划 ， 其 中 涉 及 空 间 的 规 划 主 要 有 ： 主 体 功 能 区 划 、 城 乡 规 划 、 土 地 利 用 总 体 规 划 、 区 域 规 划 、 环 境 保 护 规 划 、 流 域 综 合 规 划 、 海 洋 功 能 区 划 、 交 通 规 划 、 林 业 规 划 等 。 空 间 规 划 类 型 过 多 ， 体 系 庞 杂 ， 诸 多 规 划 之 间 存 在 基 础 数 据 无 法 共 享 共 用 、 规 划 编 制 时 期 和 规 划 期 限 不 一 、 技 术 标 准 和 编 制 要 求 不 同 等 问 题 ， 造 成 各 类 规 划 之 间 难 以 衔 接 和 协 调 。 （ 2 ） 规 划 职 能 划 分 不 清 ， 造 成 规 划 层 级 之 间 的 越 位 、 错 位 、 缺 位 我 国 空 间 规 划 的 编 制 绝 大 多 数 采 取 的 是 “ 自 上 而 下 ” 的 层 级 管 理 模 式 ， 上 级 为 纲 ， 是 下 级 规 划 编 制 的 依 据 ； 下 级 为 目 ， 是 对 上 级 规 划 目 标 的 分 解 和 具 体 落 实 。 然 而 ， 一 些 规 划 仍 然 沿 用 计 划 经 济 体 制 下 的 管 控 思 维 ， 以 行 政 计 划 作 为 主 导 空 间 资 源 配 置 的 主 要 方 式 ， 在 规 划 目 标 设 定 上 “ 贪 多 求 全 ” ， 追 求 全 方 位 和 全 覆 盖 ， 在 规 划 要 求 上 将 宏 观 规 划 内 容 微 观 化 和 具 体 化 ， 在 规 划 管 控 方 式 上 片 面 追 求 “ 指 标 化 ” ， 忽 视 空 间 自 身 规 律 等 。 以 上 种 种 问 题 ， 往 往 导 致 空 间 规 划 在 层 级 关 系 方 面 上 下 脱 节 ， 脱 离 实 际 ， 甚 至 相 互 冲 突 。 另 外 ， 在 生 态 环 境 保 护 、 可 持 续 发 展 和 必 要 的 公 共 基 础 设 施 配 置 等 国 家 政 府 应 当 发 挥 作 用 的 领 域 ， 规 划 在 部 分 层 级 上 仍 存 在 “ 缺 位 ” 的 问 题 。 总 的 来 说 ， 我 国 空 间 规 划 的 层 级 间 关 系 上 下 衔 接 不 尽 合 理 ， 造 成 规 划 错 位 、 越 位 、 缺 位 问 题 。 （ 3 ） 同 一 空 间 各 类 规 划 缺 乏 共 识 ， 造 成 规 划 管 控 要 求 打 架 按 照 事 权 划 分 ， 一 级 政 府 、 一 级 事 权 、 一 级 规 划 。 在 同 一 空 间 层 次 下 的 各 类 规 划 一 般 是 同 一 级 政 府 主 导 编 制 。 我 国 的 空 间 规 划 存 在 着 “ 责 任 规 划 ” 或 “ 权 益 规 划 ” 的 定 位 选 择 ， 其 划 定 的 边 界 也 有 “ 责 任 边 界 ” 和 “ 权 益 边 界 ” 之 分 。 因 此 ， 即 便 在 同 一 空 间 下 ， 规 划 管 理 也 存 在 上 级 与 下 级 政 府 、 不 同 部 门 之 间 、 其 他 利 益 相 关 者 之 间 的 博 弈 。 各 方 都 期 望 通 过 规 划 确 立 自 身 的 “ 权 益 边 界 ” ， 以 谋 求 政 策 权 力 上 的 话 语 权 。 在 缺 乏 健 全 完 善 的 利 益 协 调 机 制 的 情 况 下 ， 利 益 平 衡 和 规 划 难 以 达 成 共 识 ， 必 然 出 现 规 划 之 间 的 管 控 要 求 打 架 的 情 况 。 （ 4 ） 空 间 管 理 体 制 不 顺 我 国 规 划 协 调 不 畅 、 空 间 规 划 秩 序 紊 乱 的 根 源 在 于 空 间 规 划 管 理 体 制 的 不 顺 。 首 先 ， 各 类 空 间 规 划 的 法 律 关 系 没 有 真 正 明 确 ， 各 级 各 类 规 划 之 间 以 及 规 划 编 制 过 程 中 的 各 个 环 节 、 各 方 面 关 系 很 难 有 效 理 顺 。 其 次 ， 缺 乏 统 一 有 效 的 规 划 管 理 机 构 ， 规 划 管 理 权 限 过 于 分 散 ， 权 责 边 界 不 清 晰 ， 产 生 分 权 和 争 利 的 “ 内 耗 ” ， 影 响 我 国 城 市 整 体 发 展 目 标 的 实 现 。 另 外 ， 空 间 规 划 的 “ 多 头 管 理 ” ， 导 致 在 实 际 管 理 中 执 法 主 体 模 糊 不 清 ， 很 难 满 足 市 场 经 济 管 理 的 需 求 。 规 划 协 调 机 制 的 缺 失 ， 造 成 各 类 规 划 之 间 的 协 调 缺 乏 有 效 的 途 径 、 措 施 和 必 要 的 制 度 保 障 。 总 之 ， 当 前 的 空 间 规 划 体 系 的 一 系 列 问 题 给 城 市 空 间 管 理 带 来 了 诸 多 困 惑 。 众 多 具 有 法 律 依 据 的 规 划 ， 在 同 一 空 间 上 提 出 不 同 的 管 控 要 求 ， 使 规 划 管 理 者 无 所 适 从 ， 降 低 了 行 政 管 理 效 率 ， 增 加 了 行 政 成 本 ， 不 利 于 资 源 的 合 理 利 用 和 生 态 环 境 的 保 护 ， 影 响 了 规 划 的 公 信 力 。 由 于 国 民 经 济 和 社 会 发 展 规 划 、 城 乡 规 划 、 土 地 利 用 总 体 规 划 是 我 国 城 市 中 最 为 主 要 的 三 种 规 划 ， 这 三 种 规 划 之 间 的 矛 盾 和 差 异 集 中 体 现 了 我 国 空 间 规 划 体 系 中 的 主 要 问 题 ， 而 由 这 些 差 异 和 矛 盾 给 城 市 空 间 管 理 带 来 的 问 题 ， 也 是 最 为 突 出 的 。 因 此 ， 各 城 市 在 讨 论 和 研 究 城 市 空 间 规 划 体 系 问 题 的 时 候 ， 往 往 从 国 民 经 济 和 社 会 发 展 规 划 、 城 乡 规 划 、 土 地 利 用 总 体 规 划 这 三 类 最 主 要 、 基 础 性 的 法 定 规 划 入 手 ， 从 如 何 进 行 “ 三 规 合 一 ” 的 角 度 ， 探 索 突 破 城 市 空 间 管 理 瓶 颈 的 方 法 。 四 、 现 阶 段 ， 我 国 “ 三 规 合 一 ” 的 主 要 类 型 总 结 目 前 已 开 展 规 划 融 合 工 作 的 经 验 ， 基 本 形 成 三 种 主 要 的 规 划 融 合 模 式 ： 概 念 衔 接 型 、 技 术 融 合 型 和 体 制 创 新 型 。 1 、 概 念 衔 接 型 这 种 类 型 主 要 出 现 在 某 种 单 个 规 划 编 制 过 程 中 。 通 过 部 门 合 作 和 公 众 参 与 等 方 式 ， 利 用 咨 询 、 讨 论 、 协 商 、 交 流 等 措 施 在 一 些 规 划 理 念 、 目 标 及 主 要 内 容 上 ， 融 合 其 他 类 型 规 划 的 理 念 和 要 求 ， 最 终 形 成 与 其 他 多 种 规 划 的 共 识 。 然 而 由 于 缺 乏 可 行 的 协 调 制 度 ， 在 一 些 关 键 性 的 环 节 上 缺 乏 具 体 可 行 的 协 调 范 式 ， 规 划 编 制 大 多 是 采 取 “ 折 衷 ” 或 “ 抹 平 ” 的 办 法 ， 最 终 在 一 些 较 为 宏 观 的 层 面 上 形 成 一 种 “ 概 念 ” 上 的 融 合 ， 但 是 无 法 解 决 微 观 层 面 的 指 标 和 管 控 要 求 的 具 体 “ 落 地 ” 问 题 。 如 河 源 市 编 制 了 广 东 省 首 个 以 “ 三 规 合 一 ” 为 技 术 手 段 的 城 乡 发 展 总 体 规 划 ， 在 具 体 编 制 中 采 用 统 一 基 础 数 据 、 统 一 目 标 、 统 一 标 准 的 方 法 ， 在 空 间 管 制 和 土 地 利 用 布 局 两 方 面 与 土 地 利 用 总 体 规 划 相 协 调 ， 建 立 “ 三 规 合 一 ” 的 协 调 实 施 平 台 ， 在 不 突 破 传 统 总 体 规 划 强 制 性 内 容 的 基 础 上 ， 从 规 划 理 念 和 编 制 原 则 上 强 调 了 三 个 规 划 的 融 合 关 系 。 2 、 技 术 融 合 型 各 种 规 划 的 技 术 体 系 庞 杂 ， 意 图 以 单 个 规 划 掌 控 全 局 、 涵 盖 所 有 内 容 的 “ 多 规 合 一 ” 做 法 既 不 切 实 际 ， 也 难 以 奏 效 ； 并 且 ， 任 何 一 个 规 划 都 是 有 界 限 的 ， 规 划 之 间 存 在 着 独 立 、 交 叉 、 叠 合 的 关 系 。 基 于 以 上 认 识 创 立 的 技 术 融 合 型 模 式 ， 是 在 梳 理 各 个 规 划 的 体 系 和 技 术 内 容 、 明 确 各 类 规 划 管 控 底 线 的 基 础 上 ， 通 过 制 定 一 套 三 个 规 划 共 同 执 行 的 法 则 ， 形 成 一 种 在 “ 技 术 整 合 ” 基 础 上 的 融 合 。 如 广 州 、 厦 门 等 城 市 在 “ 三 规 合 一 ” 工 作 中 ， 将 相 关 规 划 的 目 标 和 指 标 体 系 进 行 整 合 ， 在 梳 理 各 类 规 划 底 线 的 基 础 上 ， 重 点 提 出 了 与 各 个 规 划 相 衔 接 的 控 制 线 体 系 ， 并 结 合 统 一 信 息 平 台 和 相 关 的 配 套 政 策 ， 协 调 “ 三 规 ” 的 编 制 和 实 施 管 理 。 3 、 体 制 创 新 型 采 用 这 种 规 划 编 制 模 式 的 城 市 ， 认 为 空 间 规 划 体 系 的 运 作 都 是 由 政 府 行 政 管 理 体 制 决 定 ， 因 此 应 将 规 划 融 合 与 政 府 规 划 管 理 的 具 体 方 式 和 组 织 架 构 的 改 革 、 转 变 与 调 整 相 结 合 ， 采 取 职 能 合 并 、 改 组 、 调 整 等 运 作 方 式 ， 使 行 政 整 合 直 接 影 响 空 间 规 划 融 合 ， 最 终 形 成 一 种 “ 机 制 ” 上 的 融 合 。 云 浮 市 在 广 东 省 率 先 推 行 市 规 划 编 制 委 员 会 统 筹 整 合 规 划 编 制 的 工 作 机 制 。 规 划 编 制 委 员 会 几 乎 包 揽 了 所 有 与 规 划 有 关 的 工 作 ， 包 括 组 织 制 订 全 市 资 源 环 境 、 城 乡 区 域 统 筹 发 展 规 划 ， 并 负 责 牵 头 组 织 各 部 门 开 展 专 项 规 划 编 制 和 规 划 调 整 工 作 ， 审 核 各 项 规 划 及 规 划 调 整 等 。 上 海 、 武 汉 规 划 和 国 土 两 个 部 门 的 合 并 也 属 于 此 类 型 。 以 上 几 种 空 间 规 划 融 合 模 式 可 能 综 合 出 现 在 地 方 实 践 中 ， 但 无 论 是 基 于 概 念 的 “ 衔 接 ” ， 源 于 技 术 的 “ 融 合 ” ， 还 是 突 破 体 制 的 “ 创 新 ” ， 都 是 基 于 城 市 自 身 特 点 的 因 地 制 宜 的 做 法 ， 对 于 其 他 城 市 尤 其 是 自 主 权 力 较 小 的 地 方 政 府 ， 迫 切 需 要 找 到 一 种 系 统 性 的 规 划 融 合 路 径 。 五 、 “ 三 规 合 一 ” 的 工 作 思 路 、 建 议 “ 三 规 合 一 ” 本 质 是 一 个 规 划 协 调 的 工 作 ， 而 非 一 种 “ 规 划 ” 。 在 工 作 过 程 中 ， “ 三 规 合 一 ” 不 是 重 新 编 制 新 的 规 划 ； 在 管 理 上 ， “ 三 规 合 一 ” 不 会 取 代 任 何 一 个 法 定 规 划 。 “ 三 规 合 一 ” 的 主 要 工 作 是 在 现 有 社 会 经 济 体 制 和 法 律 框 架 下 ， 理 顺 三 个 规 划 在 规 划 编 制 和 实 施 管 理 过 程 中 各 个 环 节 、 各 个 方 面 的 关 系 ， 有 效 界 定 规 划 管 控 边 界 ， 统 一 技 术 内 容 ， 创 新 规 划 实 施 和 反 馈 机 制 ， 建 立 信 息 化 规 划 管 理 手 段 ， 实 现 一 种 多 层 次 、 全 方 位 的 融 合 。 因 此 ， 在 “ 三 规 合 一 ” 的 工 作 上 应 做 到 如 下 两 点 ： 1 、 明 确 协 调 的 主 体 、 客 体 和 方 式 在 “ 三 规 合 一 ” 工 作 中 ， 要 使 得 上 下 级 政 府 和 三 个 部 门 的 利 益 在 城 乡 空 间 安 排 上 达 成 一 致 。 鉴 于 “ 三 规 合 一 ” 是 跨 部 门 的 协 调 工 作 ， 在 现 阶 段 需 要 建 立 党 政 领 导 主 持 下 的 协 调 组 织 架 构 ， 成 立 专 门 机 构 以 促 进 工 作 的 顺 利 推 进 。 协 调 内 容 应 当 直 接 面 对 城 市 空 间 管 理 的 底 线 。 “ 三 规 合 一 ” 的 重 要 工 作 内 容 是 协 调 解 决 规 划 矛 盾 。 规 划 的 矛 盾 千 差 万 别 ， 核 心 问 题 是 空 间 利 益 分 配 的 差 异 。 “ 三 规 合 一 ” 通 过 划 定 建 设 、 保 护 的 边 界 ， 控 制 城 市 发 展 底 线 ， 就 可 以 从 根 本 上 保 证 “ 三 规 ” 核 心 管 控 要 素 的 一 致 性 。 按 照 三 类 规 划 的 管 控 要 求 ， “ 三 规 合 一 ” 的 控 制 底 线 可 以 划 分 为 政 策 底 线 、 发 展 控 制 底 线 、 生 态 底 线 、 环 境 底 线 、 服 务 底 线 等 。 协 调 方 法 和 机 制 应 当 是 行 政 管 理 和 技 术 手 段 的 统 一 。 在 “ 三 规 合 一 ” 工 作 路 径 中 ， 围 绕 底 线 思 维 ， 通 过 规 划 技 术 和 行 政 协 调 ， 划 定 具 有 严 格 管 控 意 义 的 控 制 线 ， 最 终 形 成 “ 三 规 合 一 ” 空 间 方 案 的 核 心 内 容 。 设 计 好 协 调 路 径 ， 明 确 市 、 区 责 任 和 部 门 分 工 ， 建 立 良 好 的 协 调 制 度 ， 保 障 市 与 区 的 规 划 、 国 土 、 发 改 等 职 能 部 门 的 充 分 沟 通 与 协 调 ， 确 保 不 越 位 、 不 缺 位 、 相 互 补 位 。 2 、 建 立 可 靠 的 “ 三 规 合 一 ” 机 制 保 障 。 规 划 协 调 只 能 解 决 当 前 的 矛 盾 问 题 ， 长 期 的 规 划 融 合 需 要 依 靠 机 制 保 障 ， 主 要 包 括 ： “ 三 规 合 一 ” 成 果 法 定 化 和 “ 三 规 合 一 ” 运 行 协 调 机 制 。 “ 三 规 合 一 ” 是 基 于 城 乡 空 间 的 协 调 工 作 ， 其 工 作 成 果 不 具 备 法 律 效 力 ， 无 法 直 接 用 于 城 乡 空 间 的 行 政 管 理 ， 要 保 障 “ 三 规 合 一 ” 成 果 的 有 效 落 实 ， 需 要 对 其 成 果 进 行 法 定 化 ， 即 通 过 对 国 民 经 济 和 社 会 发 展 规 划 、 城 乡 规 划 、 土 地 利 用 总 体 规 划 依 据 “ 三 规 合 一 ” 成 果 进 行 修 改 ， 使 三 个 规 划 达 成 一 致 。 “ 三 规 合 一 ” 成 果 法 定 化 工 作 完 成 后 ， 应 构 建 一 个 由 政 府 统 筹 、 多 部 门 参 与 的 协 调 咨 询 工 作 机 制 ， 定 期 组 织 多 部 门 联 席 会 议 ， 协 调 各 部 门 规 划 立 项 、 规 划 编 制 、 规 划 审 查 及 实 施 管 理 中 出 现 的 矛 盾 等 ； 另 外 ， 应 建 立 起 “ 三 规 合 一 ” 实 施 评 估 、 检 讨 和 监 控 制 度 ， 按 照 “ 三 规 合 一 ” 工 作 成 果 的 要 求 ， 各 部 门 间 互 为 监 督 ， 评 估 “ 三 规 合 一 ” 的 实 施 效 果 并 提 出 完 善 措 施 。 其 次 ， 应 制 定 一 套 部 门 间 协 作 的 管 理 流 程 ， 确 定 协 调 消 除 “ 三 规 ” 管 理 过 程 中 存 在 的 矛 盾 的 原 则 和 方 法 ， 通 过 动 态 更 新 机 制 ， 实 现 建 设 项 目 审 批 中 发 改 、 规 划 、 国 土 、 环 保 等 部 门 的 业 务 协 同 机 制 。 最 后 ， 应 逐 步 通 过 立 法 或 者 制 定 行 政 规 章 等 形 式 为 “ 三 规 合 一 ” 建 立 法 律 法 规 的 保 障 制 度 。 R E A D M O R E 房 地 产 抵 押 评 估 业 务 中 如 何 降 低 房 地 产 估 价 机 构 和 估 价 师 的 执 业 风 险 一 、 房 地 产 抵 押 评 估 中 存 在 的 问 题 1 、 在 从 事 房 地 产 抵 押 评 估 时 ， 估 价 机 构 会 遇 到 委 托 方 有 意 欺 瞒 而 造 成 抵 押 物 无 效 的 情 况 ， 银 行 贷 款 无 法 回 收 ， 估 价 机 构 也 面 临 赔 偿 的 责 任 。 2 0 1 0 年 北 京 一 家 一 级 资 质 的 估 价 机 构 承 接 了 某 银 行 一 笔 个 人 住 房 消 费 贷 款 的 业 务 。 估 价 对 象 是 一 套 普 通 的 商 品 房 住 宅 。 估 价 师 要 求 委 托 人 提 供 了 估 价 对 象 的 《 房 屋 所 有 权 证 》 和 房 屋 所 有 权 人 的 身 份 证 复 印 件 。 随 后 估 价 师 和 委 托 方 约 好 了 一 起 对 房 屋 进 行 现 场 踏 勘 。 等 到 了 现 场 ， 估 价 师 完 成 了 房 屋 外 部 勘 察 以 后 ， 想 要 进 入 房 屋 室 内 进 行 查 勘 ， 委 托 人 说 房 子 已 经 出 租 出 去 ， 承 租 人 不 在 ， 无 法 入 户 ， 但 可 以 带 其 去 楼 上 邻 居 家 看 看 ， 并 保 证 户 型 、 室 内 装 修 都 与 估 价 对 象 差 不 多 。 估 价 师 去 楼 上 看 完 房 子 以 后 就 回 公 司 进 行 了 测 算 ， 并 向 银 行 出 具 了 正 式 报 告 。 结 果 这 笔 房 屋 抵 押 综 合 消 费 贷 款 无 法 正 常 收 回 ， 银 行 也 无 法 找 到 借 款 人 ， 这 笔 贷 款 成 了 一 笔 不 良 贷 款 。 究 其 原 因 就 是 因 为 借 款 人 在 向 银 行 贷 款 之 前 ， 已 经 把 房 屋 卖 给 了 别 人 ， 并 办 理 了 转 移 登 记 ， 而 仅 仅 利 用 原 来 房 本 的 复 印 件 就 骗 取 了 银 行 贷 款 。 后 来 这 家 银 行 向 估 价 机 构 追 责 ， 估 价 机 构 赔 偿 了 银 行 全 部 贷 款 的 损 失 。 这 件 事 不 仅 给 这 家 估 价 机 构 造 成 了 经 济 损 失 ， 而 且 也 给 其 开 展 评 估 业 务 时 带 来 了 负 面 的 影 响 。 这 件 事 情 给 我 们 的 估 价 机 构 和 估 价 师 都 敲 响 了 警 钟 ， 我 们 必 须 引 以 为 戒 。 2 、 在 从 事 房 地 产 抵 押 评 估 时 ， 估 价 机 构 会 碰 到 房 地 产 现 状 情 况 与 权 属 登 记 情 况 不 相 符 或 者 是 在 建 工 程 形 象 进 度 与 委 托 企 业 提 供 的 资 料 和 数 据 不 相 符 的 问 题 。 （ 1 ） 房 地 产 现 状 情 况 与 权 属 登 记 情 况 不 符 也 是 抵 押 评 估 的 一 个 难 点 。 估 价 师 在 实 际 估 价 工 作 中 会 遇 到 一 些 房 地 产 项 目 ， 当 时 立 项 、 规 划 设 计 和 土 地 出 让 都 是 按 照 工 业 或 商 业 用 途 ， 但 建 设 时 却 按 照 住 宅 用 途 来 建 设 ， 也 就 是 我 们 俗 称 的 “ 商 改 住 ” 。 针 对 这 一 类 项 目 ， 在 抵 押 评 估 中 ， 如 果 我 们 按 现 状 评 ， 不 符 合 估 价 的 合 法 性 原 则 ， 如 果 按 权 属 登 记 情 况 来 评 ， 现 状 又 与 权 属 不 相 符 ， 这 也 是 抵 押 评 估 实 践 中 一 个 难 题 。 （ 2 ） 在 建 工 程 价 值 评 估 也 是 抵 押 评 估 的 一 个 难 点 。 在 在 建 工 程 抵 押 时 ， 我 们 会 碰 到 监 理 公 司 或 者 造 价 公 司 提 供 的 工 程 量 清 单 与 工 程 实 际 建 设 进 度 不 相 符 的 问 题 。 比 如 我 们 在 做 一 个 外 地 综 合 体 在 建 工 程 抵 押 评 估 时 ， 大 楼 完 成 了 正 负 零 。 这 个 综 合 楼 总 的 规 划 建 筑 面 积 是 3 万 平 米 ， 造 价 公 司 提 供 的 已 经 发 生 的 土 方 工 程 量 是 3 7 0 万 立 方 米 ， 造 价 达 8 0 0 0 万 。 估 价 师 经 过 对 规 划 指 标 的 核 对 和 对 现 场 工 程 量 的 核 实 ， 发 现 造 价 公 司 是 经 委 托 企 业 授 意 ， 有 意 夸 大 实 际 发 生 的 工 程 量 ， 以 此 期 望 提 高 估 值 。 3 、 在 从 事 房 地 产 抵 押 评 估 时 ， 有 时 候 在 估 价 师 权 属 调 查 和 现 场 调 查 不 充 分 的 情 况 下 ， 可 能 没 有 考 虑 共 有 权 以 及 抵 押 、 担 保 、 租 赁 等 他 项 权 利 和 相 邻 权 对 房 地 产 价 值 的 影 响 。 （ 1 ） 如 果 房 地 产 权 利 人 有 共 有 权 人 ， 在 房 地 产 抵 押 评 估 委 托 时 ， 需 要 所 有 共 有 权 人 共 同 委 托 或 者 一 方 委 托 但 需 要 征 得 其 他 共 有 权 人 同 意 。 估 价 师 在 抵 押 评 估 实 践 中 有 时 候 会 忽 略 这 一 点 。 （ 2 ） 如 果 房 地 产 存 在 租 约 ， 尤 其 是 期 限 较 长 的 租 赁 合 同 ， 一 定 要 考 虑 租 约 对 房 地 产 价 值 的 影 响 。 根 据 《 合 同 法 》 、 《 物 权 法 》 的 规 定 ： 买 卖 不 破 租 赁 ， 房 地 产 进 行 交 易 转 让 时 ， 不 影 响 对 租 赁 合 同 的 履 行 。 在 房 地 产 抵 押 评 估 时 ， 委 托 方 对 出 具 报 告 时 间 都 要 求 比 较 紧 迫 ， 估 价 师 在 调 研 不 充 分 的 情 况 下 ， 往 往 忽 略 了 租 约 对 房 地 产 抵 押 价 值 的 影 响 。 这 些 都 为 以 后 一 旦 抵 押 人 不 能 履 行 还 款 义 务 ， 房 地 产 需 要 变 现 处 置 时 留 下 了 隐 患 。 （ 3 ） 包 括 通 行 权 在 内 的 相 邻 权 也 会 对 房 地 产 抵 押 价 值 产 生 影 响 。 针 对 一 些 L O F T 结 构 房 屋 分 层 抵 押 时 ， 一 定 要 注 意 室 内 楼 梯 的 归 属 问 题 。 第 二 层 能 够 单 独 抵 押 的 前 提 条 件 就 是 建 筑 面 积 含 室 内 楼 梯 面 积 或 者 有 使 用 室 内 楼 梯 的 权 利 。 如 果 在 抵 押 评 估 时 ， 忽 略 了 相 邻 权 对 房 地 产 价 值 的 影 响 ， 就 会 造 成 “ 空 中 阁 楼 ” 的 问 题 。 4 、 在 从 事 政 府 储 备 土 地 抵 押 评 估 时 ， 有 些 估 价 师 对 储 备 土 地 所 面 临 的 风 险 估 计 不 足 ， 针 对 还 没 有 完 成 “ 场 地 平 整 ” 的 土 地 ， 既 没 有 扣 除 拆 迁 安 置 补 偿 费 也 没 有 扣 除 市 政 基 础 设 施 建 设 费 。 这 种 做 法 也 加 大 了 储 备 土 地 抵 押 的 风 险 。 二 、 房 地 产 抵 押 评 估 业 务 风 险 分 析 房 地 产 由 于 具 有 不 可 移 动 性 、 寿 命 长 久 、 价 值 量 大 、 保 值 增 值 的 特 性 ， 是 一 种 良 好 的 用 于 提 供 债 务 履 行 担 保 的 财 物 ， 所 以 银 行 为 了 减 少 自 身 风 险 ， 往 往 要 求 借 款 人 或 者 第 三 人 以 其 合 法 的 房 地 产 作 为 抵 押 物 。 从 房 地 产 本 身 特 性 看 ， 既 有 适 宜 作 为 担 保 物 的 一 面 ， 也 存 在 风 险 的 一 面 。 如 抵 押 物 的 适 宜 性 风 险 、 预 期 风 险 、 变 现 风 险 和 抵 押 期 间 的 价 值 减 损 等 。 1 、 适 宜 性 风 险 并 不 是 所 有 的 房 地 产 都 适 合 作 抵 押 物 ， 它 受 到 上 述 相 关 法 规 的 限 制 。 作 为 担 保 物 的 房 地 产 必 须 具 有 合 法 性 、 房 地 产 权 利 人 可 享 有 相 应 的 处 分 和 收 益 权 、 可 转 让 （ 流 通 或 拍 卖 ） 性 、 可 抵 押 登 记 生 效 的 基 本 条 件 ， 成 为 可 以 抵 押 的 房 地 产 ， 如 果 全 部 或 部 分 不 适 合 设 定 抵 押 ， 则 风 险 是 根 本 性 的 。 2 、 预 期 风 险 房 地 产 抵 押 价 值 评 估 是 评 估 设 定 抵 押 时 的 市 场 价 （ 现 ） 值 ， 但 抵 押 期 限 是 一 年 或 多 年 ， 还 有 还 款 的 宽 限 期 ， 这 期 间 若 房 地 产 市 场 变 动 或 泡 沫 破 裂 造 成 市 场 价 值 下 降 就 会 形 成 预 期 风 险 ； 另 外 抵 押 房 地 产 在 估 价 时 点 后 的 价 值 和 现 金 流 与 估 价 时 运 用 收 益 法 和 假 设 开 发 法 估 价 时 预 测 的 未 来 收 益 、 开 发 完 成 后 的 价 值 和 未 来 运 营 成 本 和 续 建 费 用 不 同 ， 造 成 价 值 下 降 ， 也 变 成 预 期 不 确 定 性 风 险 。 3 、 市 场 变 现 风 险 抵 押 人 不 能 履 行 债 务 时 ， 抵 押 权 人 是 将 抵 押 房 地 产 变 现 ， 而 不 是 收 回 抵 押 物 。 这 时 因 处 置 抵 押 物 的 短 期 性 、 强 制 性 、 变 现 能 力 差 和 处 置 税 费 形 成 降 价 甚 至 资 不 抵 债 的 风 险 ； 不 同 类 型 特 点 的 房 地 产 在 不 同 的 市 场 条 件 下 其 变 现 能 力 是 有 差 异 的 ， 比 如 住 宅 、 写 字 楼 、 商 业 中 心 、 饭 店 、 休 闲 设 施 、 工 厂 、 特 殊 物 业 等 的 市 场 变 现 能 力 一 般 由 强 变 弱 ； 抵 押 物 位 置 较 差 、 剩 余 使 用 年 限 较 短 ， 具 有 长 期 低 租 金 租 约 ， 拖 欠 工 程 款 等 的 很 可 能 变 现 不 容 易 。 4 、 耗 损 风 险 由 于 房 地 产 抵 押 的 特 性 ， 抵 押 物 仍 由 抵 押 人 占 有 、 使 用 。 在 抵 押 期 间 正 常 使 用 会 造 成 抵 押 物 的 一 般 损 耗 ； 不 当 使 用 或 空 置 ， 在 建 工 程 闲 置 停 滞 ， 质 量 隐 患 、 管 理 维 护 不 善 ， 甚 至 火 灾 等 造 成 其 价 值 的 严 重 减 损 。 三 、 我 们 的 估 价 机 构 和 估 价 师 如 何 做 ， 才 能 有 效 降 低 房 地 产 抵 押 评 估 的 执 业 风 险 1 、 切 实 地 做 好 权 属 调 查 和 市 场 调 查 的 工 作 。 对 于 抵 押 物 为 商 业 、 工 业 等 业 态 较 为 复 杂 的 不 动 产 ， 要 想 测 算 其 市 场 价 值 必 须 切 实 做 好 实 地 的 市 场 调 查 工 作 。 另 外 对 抵 押 物 要 切 实 做 好 权 属 调 查 的 工 作 ， 看 他 是 否 存 在 抵 押 、 担 保 、 租 赁 等 他 权 权 利 。 法 定 优 先 受 偿 款 中 包 括 已 抵 押 担 保 的 债 权 数 额 。 对 于 存 在 租 赁 的 抵 押 物 ， 如 果 租 赁 合 同 签 订 是 在 抵 押 权 设 定 登 记 之 后 ， 应 征 得 抵 押 权 人 同 意 。 对 于 已 存 在 租 赁 合 同 的 抵 押 物 再 设 定 抵 押 时 ， 抵 押 价 值 必 须 要 考 虑 租 赁 合 同 对 其 抵 押 价 值 的 影 响 ， 因 为 在 不 动 产 交 易 变 现 时 ， 有 着 “ 买 卖 不 破 租 赁 ” 的 规 定 。 中 行 现 在 要 求 对 存 在 租 赁 的 不 动 产 出 具 抵 押 贷 款 评 估 时 ， 必 须 要 附 租 赁 合 同 。 对 于 存 在 多 个 租 赁 合 同 的 情 况 ， 一 定 要 把 对 抵 押 价 值 存 在 较 大 影 响 的 租 赁 合 同 附 在 报 告 后 面 ， 其 他 租 赁 情 况 进 行 列 表 说 明 。 另 外 租 赁 合 同 备 案 问 题 也 是 一 个 我 们 应 考 虑 的 问 题 。 对 于 没 有 经 过 备 案 的 租 赁 合 同 如 何 认 定 其 法 定 效 力 。 按 照 《 房 地 产 抵 押 估 价 指 导 意 见 》 规 定 ， 法 定 优 先 受 偿 权 利 等 情 况 的 书 面 查 询 资 料 和 调 查 记 录 ， 应 当 作 为 估 价 报 告 的 附 件 。 在 尽 职 完 成 市 场 调 查 和 权 属 调 查 之 后 ， 还 存 在 不 确 定 因 素 的 情 况 下 ， 估 价 师 做 出 估 价 相 关 判 断 时 ， 应 当 保 持 必 要 的 谨 慎 ， 充 分 估 计 抵 押 房 地 产 在 处 置 时 可 能 受 到 的 限 制 、 未 来 可 能 发 生 的 风 险 和 损 失 ， 并 在 估 价 报 告 中 做 出 必 要 的 风 险 提 示 。 2 、 严 格 地 按 照 房 地 产 估 价 流 程 来 开 展 房 地 产 抵 押 评 估 业 务 。 房 地 产 抵 押 估 价 直 接 关 系 银 行 风 险 和 贷 款 人 权 益 ， 是 一 项 较 为 复 杂 的 专 业 服 务 活 动 ， 应 当 按 照 科 学 、 严 谨 的 估 价 程 序 开 展 估 价 工 作 ， 可 以 使 估 价 工 作 具 有 计 划 性 、 避 免 不 必 要 的 反 复 和 浪 费 ， 提 高 估 价 工 作 的 效 率 ； 可 以 使 估 价 工 作 规 范 化 、 精 细 化 ， 防 止 出 现 程 序 上 的 疏 漏 ， 保 证 估 价 工 作 的 质 量 。 抵 押 评 估 流 程 ： 接 受 项 目 评 估 委 托 组 成 评 估 小 组 与 委 托 方 联 系 布 置 评 估 资 料 清 单 联 系 外 业 调 查 制 定 评 估 工 作 计 划 外 业 调 查 、 搜 集 资 料 预 评 估 报 告 撰 写 信 息 反 馈 报 告 内 审 、 修 改 报 告 提 交 预 评 报 告 贷 款 审 批 情 况 跟 踪 现 场 复 勘 正 式 评 估 报 告 撰 写 报 告 内 审 、 修 改 报 告 提 交 正 式 评 估 报 告 项 目 服 务 质 量 跟 踪 3 、 房 地 产 抵 押 评 估 要 符 合 《 房 地 产 估 价 规 范 》 和 《 城 镇 土 地 估 价 规 程 》 的 要 求 ， 符 合 《 房 地 产 抵 押 指 导 意 见 》 的 要 求 ， 符 合 贷 款 银 行 对 风 险 防 控 的 要 求 。 根 据 《 房 地 产 抵 押 估 价 指 导 意 见 》 ， 房 地 产 抵 押 价 值 为 抵 押 房 地 产 在 估 价 时 点 的 市 场 价 值 ， 等 于 假 定 未 设 立 法 定 优 先 受 偿 权 利 下 的 市 场 价 值 减 去 房 地 产 估 价 师 知 悉 的 法 定 优 先 受 偿 款 。 因 此 房 地 产 估 价 师 在 做 抵 押 评 估 业 务 时 ， 要 保 持 谨 慎 原 则 ， 不 高 估 市 场 价 值 ， 不 低 估 法 定 优 先 受 偿 款 。 不 高 估 市 场 价 值 就 要 求 我 们 在 运 用 市 场 比 较 法 时 ， 不 应 选 取 成 交 价 格 明 显 高 于 市 场 价 格 的 交 易 案 例 作 为 可 比 案 例 。 在 运 用 成 本 法 估 价 时 ， 不 应 高 估 土 地 取 得 成 本 、 开 发 成 本 、 有 关 税 费 和 利 润 ， 不 应 低 估 折 旧 。 在 运 用 假 设 开 发 法 时 ， 不 应 高 估 未 来 开 发 完 成 后 的 价 值 ， 不 应 低 估 开 发 成 本 、 有 关 税 费 和 利 润 。 房 地 产 估 价 行 业 组 织 已 公 布 报 酬 率 、 资 本 化 率 、 利 润 率 等 估 价 参 数 值 的 ， 应 当 优 先 选 用 ； 不 选 用 的 ， 应 当 在 估 价 报 告 中 说 明 理 由 。 不 低 估 法 定 优 先 受 偿 款 要 求 估 价 师 必 须 充 分 考 虑 优 先 于 抵 押 贷 款 受 偿 的 款 额 ， 包 括 发 包 人 拖 欠 承 包 人 的 建 筑 工 程 价 款 ， 已 抵 押 担 保 的 债 权 数 额 ， 以 及 其 他 法 定 优 先 受 偿 款 。 另 外 对 交 易 中 需 要 额 外 支 付 的 成 本 必 须 考 虑 全 面 ， 如 划 拨 土 地 处 置 变 现 应 补 缴 的 地 价 款 。 估 价 师 在 抵 押 评 估 中 出 现 问 题 除 了 有 经 验 的 问 题 之 外 往 往 是 市 场 调 查 和 权 属 调 查 不 充 分 ， 掌 握 的 估 价 资 料 不 全 面 ， 当 然 也 不 排 除 有 委 托 方 故 意 隐 瞒 一 些 重 大 情 况 的 嫌 疑 。 确 实 由 于 调 查 有 困 难 存 在 不 确 定 因 素 的 情 况 下 ， 估 价 师 做 出 估 价 相 关 判 断 时 ， 应 当 保 持 必 要 的 谨 慎 ， 充 分 估 计 抵 押 房 地 产 在 处 置 时 可 能 受 到 的 限 制 、 未 来 可 能 发 生 的 风 险 和 损 失 ， 并 在 估 价 报 告 中 做 出 必 要 的 风 险 提 示 。 4 、 加 强 对 估 价 师 的 执 业 道 德 教 育 ， 建 立 健 全 内 部 报 告 审 核 机 制 。 （ 1 ） 、 估 价 机 构 应 该 重 视 对 估 价 师 的 执 业 道 德 教 育 在 竞 争 激 烈 的 市 场 中 房 地 产 估 价 机 构 受 到 各 方 面 的 压 力 ， 银 行 要 吸 引 客 户 、 促 成 贷 款 或 续 贷 ， 抵 押 人 欲 多 借 款 、 少 出 抵 押 物 ， 一 些 相 关 的 中 介 公 司 、 担 保 公 司 、 律 师 为 促 成 贷 款 ， 都 希 望 估 价 机 构 在 估 价 值 上 高 估 ， 估 价 机 构 为 了 不 失 去 客 户 受 利 益 驱 使 ， 迎 合 了 客 户 不 合 理 要 求 ， 就 形 成 房 地 产 抵 押 价 值 高 估 的 风 险 。 若 形 成 行 业 风 气 ， 将 助 长 泡 沫 ， 对 金 融 安 全 、 经 济 稳 定 造 成 威 胁 。 所 以 估 价 机 构 应 加 强 估 价 师 执 业 道 德 教 育 。 估 价 师 应 坚 持 独 立 、 客 观 、 工 作 的 立 场 ， 不 为 利 益 所 动 ， 坚 持 原 则 。 （ 2 ） 、 估 价 机 构 要 加 强 内 部 管 理 ， 建 立 健 全 内 部 报 告 审 核 机 制 为 了 保 证 评 估 工 作 质 量 、 加 强 机 构 内 部 管 理 ， 本 人 所 在 的 机 构 专 门 自 行 研 发 了 内 部 管 理 系 统 。 历 经 多 年 的 检 验 ， 功 能 已 相 当 完 善 。 通 过 该 系 统 ， 可 以 实 时 调 取 项 目 的 承 接 情 况 及 业 务 类 型 ， 监 控 项 目 的 完 成 进 度 ， 明 晰 工 作 人 员 的 责 任 ， 实 现 成 果 的 多 重 审 核 ， 方 便 业 务 的 统 计 与 分 析 。 另 外 本 人 所 在 的 机 构 多 年 来 一 直 坚 持 评 估 报 告 的 三 级 审 核 制 度 。 一 级 审 核 由 自 己 完 成 ， 二 级 复 核 由 前 述 确 定 的 审 核 人 员 完 成 ， 主 要 审 核 报 告 的 常 识 性 错 误 ， 三 级 复 核 由 技 术 总 监 完 成 ， 主 要 审 核 报 告 的 技 术 错 误 。 审 核 完 成 后 ， 审 核 人 员 签 字 确 认 ， 公 司 建 立 责 任 制 ， 审 核 人 与 报 告 完 成 人 负 同 等 责 任 。 项 目 结 束 以 后 ， 实 行 回 访 制 度 ， 征 询 委 托 单 位 就 公 司 在 项 目 工 作 中 的 意 见 ， 以 进 一 步 提 高 工 作 效 率 及 成 果 质 量 。 作 为 从 事 房 地 产 抵 押 评 估 的 估 价 机 构 和 估 价 师 ， 我 们 需 要 对 房 地 产 抵 押 评 估 业 务 所 蕴 藏 的 风 险 给 予 高 度 的 重 视 ， 要 有 足 够 的 风 险 防 范 意 识 ， 不 能 被 银 行 客 户 经 理 和 委 托 方 所 左 右 ， 要 坚 持 估 价 原 则 ， 严 格 按 照 估 价 程 序 来 开 展 抵 押 评 估 业 务 。 在 抵 押 房 地 产 价 值 评 估 中 估 价 师 要 严 格 执 行 《 房 地 产 估 价 规 范 》 和 《 房 地 产 抵 押 估 价 指 导 意 见 》 （ 建 住 房 【 2 0 0 6 】 8 号 ） ， 坚 持 合 法 、 客 观 、 谨 慎 性 原 则 ， 使 估 价 结 果 客 观 、 公 正 、 合 理 ， 切 忌 不 实 估 价 ， 形 成 高 估 的 风 险 。 高 估 估 价 对 象 抵 押 价 值 会 造 成 抵 押 权 人 （ 金 融 机 构 ） 的 损 失 ， 低 估 估 价 对 象 抵 押 价 值 会 造 成 抵 押 人 的 损 失 ， 但 两 者 造 成 的 损 失 是 不 一 样 的 。 高 估 估 价 对 象 抵 押 价 值 造 成 金 融 机 构 的 损 失 可 能 是 实 实 在 在 的 货 币 损 失 。 而 低 估 估 价 对 象 抵 押 价 值 造 成 抵 押 人 的 损 失 只 是 贷 款 额 度 的 损 失 ， 并 不 是 实 实 在 在 的 货 币 损 失 。 因 为 ， 如 果 将 来 处 分 抵 押 房 地 产 ， 按 《 城 市 房 地 产 抵 押 管 理 办 法 》 的 规 定 ， 除 支 付 处 分 抵 押 房 地 产 的 费 用 、 扣 除 抵 押 房 地 产 应 缴 纳 的 税 款 、 偿 还 抵 押 权 人 债 权 本 息 及 支 付 违 约 金 、 赔 偿 由 债 务 人 违 反 合 同 而 对 抵 押 权 人 造 成 的 损 害 之 外 ， 剩 余 金 额 还 要 交 还 抵 押 人 。 抵 押 人 并 不 会 损 失 实 实 在 在 的 货 币 。 因 此 《 房 地 产 抵 押 估 价 指 导 意 见 》 提 出 房 地 产 抵 押 估 价 要 遵 守 谨 慎 的 原 则 ， 不 高 估 市 场 价 值 ， 不 低 估 法 定 优 先 受 偿 款 。 目 前 有 个 别 估 价 机 构 不 注 重 房 地 产 尽 职 调 查 ， 甚 至 为 了 获 取 业 务 ， 不 惜 高 估 抵 押 价 值 ， 降 低 估 价 收 费 ， 实 际 造 成 的 金 融 风 险 是 很 大 的 。 为 了 有 效 规 避 房 地 产 抵 押 评 估 业 务 的 风 险 ， 估 价 机 构 应 从 完 善 内 部 管 理 、 提 高 估 价 师 的 执 业 水 平 、 道 德 水 平 入 手 。 我 们 的 估 价 机 构 有 了 完 善 的 估 价 项 目 流 程 管 理 以 及 估 价 报 告 的 审 核 管 理 ， 我 们 的 估 价 师 拥 有 丰 富 的 房 地 产 抵 押 评 估 的 经 验 ， 具 备 相 应 的 执 业 素 养 ， 才 能 有 效 地 规 避 房 地 产 抵 押 评 估 业 务 潜 在 的 风 险 。 （ 作 者 ： 黄 晓 青 ） 参 考 文 献 [ 1 ] 《 房 地 产 估 价 规 范 》 （ G B / T 5 0 2 9 1 1 9 9 9 ） [ 2 ] 《 城 镇 土 地 估 价 规 程 》 （ G B / T 1 8 5 0 8 2 0 0 1 ） [ 3 ] 《 房 地 产 抵 押 估 价 指 导 意 见 》 （ 建 住 房 【 2 0 0 6 】 8 号 ） [ 4 ] 中 国 房 地 产 估 价 师 与 房 地 产 经 纪 人 学 会 ， 《 房 地 产 估 价 案 例 与 分 析 》 ， 北 京 ： 中 国 建 筑 工 业 出 版 社 ， 2 0 0 7 [ 5 ] 柯 复 ， 《 抵 押 评 估 风 险 与 房 地 产 抵 押 估 价 报 告 》 ， 《 国 际 估 价 论 坛 论 文 集 （ 第 二 册 ） 》 ， 2 0 0 7 . 1 0 R E A D M O R E 企 业 房 屋 拆 迁 之 有 偿 收 购 有 偿 收 购 是 政 府 （ 城 市 国 土 资 源 管 理 经 营 部 门 ） 与 企 业 依 照 相 关 法 律 、 法 规 的 要 求 ， 由 政 府 以 有 偿 方 式 收 回 企 业 国 有 土 地 使 用 权 的 行 为 。 有 偿 收 购 完 成 ， 政 府 收 回 土 地 使 用 权 ， 企 业 获 得 相 应 货 币 补 偿 。 一 、 有 偿 收 购 的 范 围 依 据 《 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 》 、 《 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 》 、 《 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 》 、 《 中 华 人 民 共 和 国 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 》 、 《 关 于 加 强 国 有 土 地 资 产 管 理 的 通 知 》 （ 国 发 〔 2 0 0 1 〕 1 5 号 ） 、 《 关 于 深 化 改 革 严 格 土 地 管 理 的 决 定 》 （ 国 发 〔 2 0 0 4 〕 2 8 号 ） 、 《 闲 置 土 地 处 置 办 法 》 （ 国 土 资 源 部 令 第 5 3 号 ） 、 《 土 地 储 备 管 理 办 法 》 （ 国 土 资 发 〔 2 0 0 7 〕 2 7 7 号 ） ， 有 偿 收 购 的 范 围 包 括 ： 1 、 因 公 共 利 益 需 要 的 有 偿 收 购 ； 2 、 实 施 城 市 规 划 和 旧 城 改 造 需 要 的 有 偿 收 购 ； 3 、 土 地 使 用 者 主 动 申 请 的 有 偿 收 购 ； 4 、 政 府 在 企 业 转 让 土 地 ， 申 报 土 地 转 让 价 格 比 标 定 地 价 低 2 0 % 以 上 或 明 显 低 于 市 场 价 时 ， 行 使 优 先 购 买 权 而 发 生 的 有 偿 收 购 。 二 、 有 偿 收 购 的 流 程 按 照 企 业 主 动 、 被 动 关 系 ， 有 偿 收 购 流 程 可 分 为 企 业 被 政 府 有 偿 收 购 流 程 、 企 业 主 动 申 请 有 偿 收 购 流 程 两 种 。 企 业 被 政 府 有 偿 收 购 流 程 又 可 细 分 为 ： 因 公 共 利 益 需 要 的 有 偿 收 购 流 程 、 根 据 土 地 储 备 计 划 的 有 偿 收 购 流 程 、 行 使 优 先 购 买 权 的 有 偿 收 购 流 程 。 （ 一 ） 企 业 被 政 府 有 偿 收 购 流 程 1 、 因 公 共 利 益 需 要 的 有 偿 收 购 流 程 （ 1 ） 制 定 计 划 。 政 府 确 定 的 土 地 收 储 实 施 主 体 （ 土 地 储 备 机 构 ） 制 定 土 地 储 备 计 划 。 （ 2 ） 编 制 方 案 。 土 地 储 备 机 构 根 据 土 地 储 备 计 划 编 制 具 体 项 目 实 施 方 案 ， 经 同 级 人 民 政 府 批 准 后 ， 作 为 办 理 相 关 审 批 手 续 的 依 据 。 （ 3 ） 申 请 开 发 事 项 。 土 地 储 备 机 构 向 有 关 部 门 申 请 办 理 储 备 地 块 的 立 项 、 规 划 和 用 地 等 手 续 。 （ 4 ） 确 定 补 偿 与 签 订 协 议 。 土 地 储 备 机 构 根 据 权 属 核 查 结 果 ， 依 法 确 定 并 给 予 企 业 补 偿 后 ， 与 企 业 签 订 协 议 收 回 土 地 使 用 权 （ 涉 及 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 的 项 目 另 章 详 述 ） 。 （ 5 ） 权 属 变 更 与 交 付 土 地 。 对 政 府 有 偿 收 回 的 土 地 ， 由 土 地 登 记 机 关 办 理 注 销 土 地 登 记 手 续 （ 企 业 原 持 有 的 土 地 证 即 失 效 ） 后 纳 入 土 地 储 备 。 2 、 根 据 土 地 储 备 计 划 的 有 偿 收 购 流 程 （ 1 ） 前 期 接 洽 与 权 属 核 查 。 土 地 储 备 机 构 与 企 业 接 洽 ， 对 拟 收 购 的 土 地 及 其 地 上 建 （ 构 ） 筑 物 的 权 属 、 权 利 等 有 关 情 况 进 行 调 查 和 审 核 。 （ 2 ） 征 询 意 见 。 土 地 储 备 机 构 向 相 关 部 门 征 询 拟 收 购 土 地 立 项 、 规 划 和 用 地 等 相 关 条 件 的 意 见 。 （ 3 ） 面 积 测 量 与 价 格 测 算 。 双 方 协 商 委 托 具 有 土 地 测 绘 资 质 的 机 构 对 拟 收 购 土 地 进 行 勘 测 定 界 ， 并 委 托 具 有 土 地 和 房 屋 评 估 资 质 的 评 估 机 构 进 行 房 地 产 价 格 （ 或 通 过 双 方 约 定 方 式 确 定 补 偿 价 格 ） 。 （ 3 ） 编 制 计 划 与 方 案 。 土 地 储 备 机 构 制 定 土 地 储 备 计 划 ， 编 制 具 体 项 目 实 施 方 案 ， 经 同 级 人 民 政 府 批 准 后 ， 作 为 办 理 相 关 审 批 手 续 的 依 据 。 （ 4 ） 签 订 合 同 与 支 付 补 偿 。 收 购 实 施 方 案 批 准 后 ， 由 土 地 储 备 机 构 与 企 业 签 订 《 国 有 土 地 使 用 权 收 购 合 同 》 。 土 地 储 备 机 构 根 据 合 同 约 定 的 金 额 、 期 限 和 方 式 ， 向 企 业 支 付 土 地 收 购 补 偿 费 用 。 （ 5 ） 权 属 变 更 与 交 付 土 地 。 完 成 收 购 程 序 后 的 土 地 ， 由 土 地 登 记 机 关 办 理 注 销 土 地 登 记 手 续 （ 企 业 原 持 有 的 土 地 证 即 失 效 ） 后 纳 入 土 地 储 备 。 3 、 行 使 优 先 购 买 权 的 有 偿 收 购 流 程 （ 1 ） 转 让 与 申 报 。 企 业 向 其 他 企 业 或 个 人 转 让 以 出 让 方 式 获 得 的 土 地 使 用 权 （ 补 办 出 让 手 续 或 获 得 转 让 批 准 的 划 拨 土 地 使 用 权 ） ， 并 向 交 易 登 记 机 关 申 报 土 地 转 让 价 格 。 （ 2 ） 行 使 优 先 购 买 权 。 当 转 让 价 格 比 标 定 地 价 低 2 0 % 以 上 或 明 显 低 于 市 场 价 的 ， 土 地 收 储 机 构 介 入 并 优 先 收 购 。 （ 3 ） 权 属 变 更 与 交 付 土 地 。 政 府 行 使 优 先 购 买 权 取 得 的 土 地 ， 由 土 地 登 记 机 关 办 理 注 销 土 地 登 记 手 续 （ 企 业 原 持 有 的 土 地 证 即 失 效 ） 后 纳 入 土 地 储 备 。 （ 二 ） 企 业 主 动 申 请 有 偿 收 购 流 程 （ 1 ） 申 请 收 购 。 企 业 应 持 有 关 资 料 向 土 地 储 备 机 构 申 请 进 行 收 购 。 （ 2 ） 权 属 核 查 。 土 地 储 备 机 构 对 企 业 提 供 的 土 地 和 地 上 物 权 属 、 土 地 面 积 、 地 上 物 面 积 、 四 至 范 围 、 土 地 用 途 等 情 况 进 行 实 地 调 查 和 审 核 。 （ 3 ） 征 询 意 见 。 土 地 储 备 机 构 根 据 企 业 提 出 的 申 请 和 实 际 调 查 的 情 况 ， 向 规 划 部 门 征 求 意 见 ； 进 行 住 宅 综 合 开 发 的 ， 还 应 向 综 合 开 发 管 理 部 门 征 求 开 发 意 见 。 （ 4 ） 费 用 测 算 。 土 地 储 备 机 构 根 据 调 查 和 征 询 意 见 结 果 ， 会 同 有 关 部 门 进 行 土 地 收 购 补 偿 费 用 的 测 算 评 估 （ 可 委 托 具 有 土 地 和 房 屋 评 估 资 质 的 评 估 机 构 评 估 ， 或 通 过 双 方 约 定 方 式 确 定 补 偿 费 用 ） 。 （ 5 ） 方 案 报 批 。 土 地 储 备 机 构 根 据 土 地 权 属 调 查 、 收 购 费 用 测 算 的 结 果 ， 提 出 收 购 的 具 体 实 施 方 案 ， 报 同 级 人 民 政 府 批 准 后 实 施 。 （ 6 ） 签 订 合 同 与 支 付 补 偿 。 收 购 实 施 方 案 批 准 后 ， 由 土 地 储 备 机 构 与 企 业 签 订 《 国 有 土 地 使 用 权 收 购 合 同 》 。 土 地 储 备 机 构 根 据 合 同 约 定 的 金 额 、 期 限 和 方 式 ， 向 企 业 支 付 土 地 收 购 补 偿 费 用 。 （ 7 ） 权 属 变 更 与 交 付 土 地 。 完 成 收 购 程 序 后 的 土 地 ， 由 土 地 登 记 机 关 办 理 注 销 土 地 登 记 手 续 （ 企 业 原 持 有 的 土 地 证 即 失 效 ） 后 纳 入 土 地 储 备 。 目 前 ， 一 些 城 市 推 行 的 “ 退 二 进 三 ” 在 操 作 流 程 上 ， 类 似 于 根 据 土 地 储 备 计 划 的 有 偿 收 购 ， 或 是 企 业 主 动 申 请 的 有 偿 收 购 ； “ 三 旧 ” 改 造 涉 及 面 较 广 ， 除 上 述 政 府 行 使 优 先 购 买 权 的 有 偿 收 购 以 外 ， 其 他 有 偿 收 购 操 作 均 被 涵 盖 。 三 、 企 业 在 有 偿 收 购 时 需 注 意 的 事 项 （ 一 ） 要 明 确 有 偿 收 购 补 偿 的 内 涵 1 、 当 因 公 共 利 益 需 要 进 行 有 偿 收 购 时 ， 除 涉 及 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 的 项 目 另 章 详 述 外 ， 仅 存 在 在 建 工 程 因 公 共 利 益 需 要 而 无 法 继 续 施 工 、 使 用 这 种 情 况 下 的 有 偿 收 购 。 此 时 ， 有 偿 收 购 补 偿 包 括 ： 原 用 途 土 地 使 用 权 价 格 （ 有 偿 取 得 或 划 拨 ， 评 估 确 定 ） 、 在 建 工 程 市 场 价 （ 评 估 确 定 ） 、 其 他 相 关 费 用 损 失 （ 评 估 或 协 商 确 定 ） 。 2 、 当 根 据 土 地 储 备 计 划 进 行 有 偿 收 购 时 ， 有 偿 收 购 补 偿 包 括 ： 土 地 收 购 补 偿 、 地 上 建 （ 构 ） 筑 物 补 偿 ， 以 及 企 业 拆 迁 安 置 补 偿 等 。 其 中 ， 土 地 及 地 上 建 （ 构 ） 筑 物 补 偿 应 当 按 市 场 评 估 价 给 予 补 偿 ； 企 业 拆 迁 安 置 补 偿 等 一 般 按 相 关 法 律 、 法 规 单 独 考 虑 。 当 前 ， 各 地 土 地 收 购 补 偿 （ 有 偿 取 得 或 划 拨 ） 确 定 方 法 主 要 有 ： （ 1 ） 依 据 原 用 途 市 场 评 估 结 果 ， 或 基 准 地 价 结 合 土 地 市 场 行 情 ， 双 方 协 商 确 定 ； （ 2 ） 收 购 工 业 和 非 经 营 性 用 地 规 划 为 商 业 、 旅 游 、 娱 乐 和 商 品 住 宅 等 经 营 性 用 地 的 ， 依 据 原 用 途 市 场 评 估 价 和 规 划 用 途 市 场 评 估 价 的 算 术 平 均 值 （ 或 其 他 比 例 配 置 ） ， 双 方 协 商 确 定 ； （ 3 ） 土 地 出 让 （ 招 标 、 拍 卖 、 挂 牌 ） 收 入 分 成 。 企 业 可 根 据 各 地 实 际 情 况 与 土 地 储 备 机 构 协 商 确 定 土 地 收 购 补 偿 确 定 方 式 。 但 无 论 采 取 何 种 方 式 ， 确 定 的 土 地 收 购 补 偿 费 （ 单 指 有 偿 取 得 ） 中 应 当 包 括 对 企 业 已 支 付 的 土 地 出 让 金 的 补 偿 ， 但 应 扣 除 企 业 已 实 际 使 用 土 地 期 间 应 付 出 的 出 让 金 部 分 。 3 、 当 政 府 行 使 优 先 购 买 权 时 ， 有 偿 收 购 补 偿 仅 为 转 受 双 方 申 报 转 让 时 点 的 价 格 补 偿 。 4 、 当 企 业 主 动 申 请 进 行 有 偿 收 购 时 ， 有 偿 收 购 补 偿 的 内 涵 与 确 定 方 式 与 根 据 土 地 储 备 计 划 进 行 有 偿 收 购 时 相 同 。 （ 二 ） 要 依 法 依 规 维 护 企 业 权 益 目 前 在 有 偿 收 购 过 程 中 ， 各 地 对 土 地 收 购 补 偿 、 地 上 建 （ 构 ） 筑 物 补 偿 ， 基 本 上 有 较 为 明 确 的 确 定 方 式 ， 但 从 维 护 企 业 权 益 的 角 度 还 应 当 主 张 企 业 拆 迁 安 置 补 偿 。 从 产 权 经 济 关 系 上 看 ， 土 地 有 偿 收 购 价 格 与 拆 迁 安 置 补 偿 是 不 相 干 的 两 件 事 情 ， 仅 仅 是 有 偿 收 购 为 二 者 提 供 了 一 个 时 间 上 的 一 致 性 。 二 者 不 相 干 ， 并 不 意 味 企 业 不 该 主 张 拆 迁 安 置 补 偿 ， 因 为 企 业 拆 迁 引 发 的 安 置 等 社 会 问 题 ， 是 需 要 由 政 府 出 面 解 决 的 。 2 0 0 6 年 1 2 月 1 7 日 ， 国 务 院 办 公 厅 《 关 于 规 范 国 有 土 地 使 用 权 出 让 收 支 管 理 的 通 知 》 （ 国 办 发 〔 2 0 0 6 〕 1 0 0 号 ） 中 规 定 ， “ 土 地 出 让 收 入 使 用 范 围 ： （ 一 ） 征 地 和 拆 迁 补 偿 支 出 。 包 括 土 地 补 偿 费 、 安 置 补 助 费 、 地 上 附 着 物 和 青 苗 补 偿 费 、 拆 迁 补 偿 费 … … （ 五 ） 其 他 支 出 。 包 括 土 地 出 让 业 务 费 、 缴 纳 新 增 建 设 用 地 土 地 有 偿 使 用 费 、 计 提 国 有 土 地 收 益 基 金 、 城 镇 廉 租 住 房 保 障 支 出 、 支 付 破 产 或 改 制 国 有 企 业 职 工 安 置 费 支 出 等 ” 。 “ 出 让 城 市 国 有 土 地 使 用 权 过 程 中 ， 要 严 格 依 照 《 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 》 （ 国 务 院 令 第 3 0 5 号 ） 、 有 关 法 律 法 规 和 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 及 计 划 单 列 市 有 关 规 定 支 付 相 关 补 偿 费 用 ， 有 效 保 障 被 拆 迁 居 民 、 搬 迁 企 业 及 其 职 工 的 合 法 权 益 ” 。 2 0 0 6 年 1 2 月 3 1 日 ， 财 政 部 、 国 土 资 源 部 、 中 国 人 民 银 行 《 国 有 土 地 使 用 权 出 让 收 支 管 理 办 法 》 （ 财 综 〔 2 0 0 6 〕 6 8 号 ） 第 三 章 　 使 用 管 理 第 十 八 条 　 其 他 支 出 。 包 括 土 地 出 让 业 务 费 、 缴 纳 新 增 建 设 用 地 有 偿 使 用 费 、 国 有 土 地 收 益 基 金 支 出 、 城 镇 廉 租 住 房 保 障 支 出 以 及 支 付 破 产 或 改 制 国 有 企 业 职 工 安 置 费 用 等 。 综 上 ， 企 业 可 据 此 ， 与 土 地 储 备 机 构 协 商 ， 在 其 可 支 配 的 土 地 出 让 收 入 或 国 有 土 地 收 益 基 金 中 ， 主 张 企 业 拆 迁 安 置 补 偿 费 用 。 R E A D M O R E 房 地 产 大 数 据 系 统 2 0 1 0 年 度 我 公 司 《 物 业 税 与 评 估 》 课 题 ， 获 北 京 市 房 地 产 估 价 师 和 土 地 估 价 师 协 会 课 题 研 究 优 秀 论 文 奖 。 R E A D M O R E 编 制 《 中 国 石 油 天 然 气 集 团 公 司 土 地 管 理 手 册 》 我 公 司 作 为 中 国 石 油 天 然 气 集 团 公 司 的 土 地 顾 问 ， 常 年 为 其 提 供 围 绕 土 地 产 生 的 管 理 、 处 置 、 投 资 、 盘 活 等 咨 询 顾 问 服 务 。 R E A D M O R E 东 城 区 望 坛 棚 户 区 改 造 评 估 项 目 2 0 1 6 年 我 公 司 承 担 了 东 城 区 望 坛 棚 户 区 改 造 评 估 项 目 ， 并 有 幸 成 为 项 目 的 总 牵 头 机 构 。 该 项 目 为 北 京 市 重 点 项 目 ， 近 年 来 北 京 市 最 大 的 棚 户 区 改 造 项 目 。 项 目 位 于 北 京 市 核 心 区 南 部 ， 东 城 区 南 二 环 外 永 外 地 区 ， 永 定 门 桥 东 南 侧 ， 首 都 中 轴 路 东 侧 ， 共 1 8 个 标 段 ， 6 0 0 0 余 户 。 居 住 条 件 简 陋 ， 环 境 脏 乱 差 ， 安 全 隐 患 较 大 。 该 项 目 的 实 施 对 落 实 以 人 为 本 的 科 学 发 展 观 ， 改 善 民 生 ， 提 升 环 境 质 量 ， 统 筹 区 域 协 调 发 展 ， 增 强 区 域 竞 争 力 具 有 重 大 战 略 意 义 。 R E A D M O R E 西 城 区 菜 园 街 及 枣 林 南 里 棚 户 区 改 造 项 目 2 0 1 5 2 0 1 6 年 我 公 司 承 担 了 西 城 区 菜 园 街 及 枣 林 南 里 棚 户 区 改 造 项 目 。 该 项 目 为 西 城 区 重 点 项 目 ， 位 于 北 京 市 核 心 区 ， 西 城 区 西 二 环 内 ， 枣 林 前 街 南 侧 ， 菜 园 街 东 侧 ， 7 0 0 余 户 。 居 住 条 件 简 陋 ， 环 境 脏 乱 差 ， 安 全 隐 患 较 大 。 该 项 目 的 实 施 对 落 实 以 人 为 本 的 科 学 发 展 观 ， 改 善 民 生 ， 提 升 环 境 质 量 ， 统 筹 区 域 协 调 发 展 ， 增 强 区 域 竞 争 力 具 有 重 大 战 略 意 义 。 R E A D M O R E 门 头 沟 区 龙 泉 镇 高 家 园 地 区 土 地 储 备 项 目 2 0 1 1 2 0 1 2 年 我 公 司 承 担 了 门 头 沟 区 龙 泉 镇 高 家 园 地 区 土 地 储 备 项 目 。 项 目 为 门 头 沟 区 重 点 项 目 ， 在 项 目 实 施 过 程 中 ， 区 领 导 亲 临 现 场 指 导 工 作 。 该 项 目 位 于 门 头 沟 区 龙 泉 镇 高 家 园 地 区 ， 1 0 0 0 余 户 ， 居 住 条 件 简 陋 ， 环 境 脏 乱 差 ， 安 全 隐 患 较 大 ， 项 目 全 部 采 用 原 址 安 置 。 该 项 目 的 实 施 对 落 实 以 人 为 本 的 科 学 发 展 观 ， 改 善 民 生 ， 提 升 环 境 质 量 ， 具 有 重 大 战 略 意 义 。 R E A D M O R E 新 闻 中 心 N E W S C E N T E R 华 源 龙 泰 评 估 公 司 应 邀 参 加 北 京 房 地 产 业 协 会 保 障 性 住 房 分 会 成 立 大 会 2 0 2 3 年 0 4 月 2 8 日 为 有 序 推 进 北 京 市 保 障 性 住 房 行 业 发 展 ， 助 力 有 关 部 门 完 善 保 障 性 住 房 规 划 建 造 和 专 业 化 运 营 等 标 准 ， 在 北 京 市 住 建 委 的 支 持 下 ， 北 京 房 地 产 业 协 会 成 立 保 障 性 住 房 分 会 ， 成 立 大 会 于 4 月 2 8 日 召 开 。 北 京 华 源 龙 泰 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 董 事 长 邓 峰 先 生 及 质 量 控 制 部 总 经 理 张 承 春 先 生 应 邀 参 加 本 次 成 立 大 会 。 会 上 ， 住 房 和 城 乡 建 设 部 住 房 保 障 司 副 司 长 潘 伟 先 生 、 北 京 市 住 房 和 城 乡 建 设 委 房 屋 改 革 处 副 处 长 乔 建 军 先 生 和 北 京 房 地 产 业 协 会 会 长 潘 刚 升 先 生 分 别 进 行 致 辞 和 讲 话 。 讲 话 结 束 后 ， 进 行 北 京 房 地 产 业 协 会 保 障 性 住 房 分 会 的 启 动 仪 式 和 揭 牌 仪 式 ， 北 京 房 地 产 业 协 会 保 障 性 住 房 分 会 正 式 成 立 。 华 源 龙 泰 评 估 公 司 申 请 成 为 保 障 性 住 房 分 会 的 理 事 单 位 。 保 障 性 住 房 分 会 的 成 立 将 进 一 步 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 ， 规 范 保 障 性 住 房 建 设 和 管 理 ， 全 面 协 调 行 业 可 持 续 发 展 ， 推 动 行 业 绿 色 化 、 智 慧 化 、 生 态 化 进 程 ， 加 强 行 业 间 沟 通 交 流 ， 维 护 行 业 、 会 员 的 合 法 权 益 ， 更 好 地 发 挥 本 市 保 障 性 住 房 相 关 研 究 机 构 和 企 业 的 作 用 。 近 年 来 ， 华 源 龙 泰 评 估 公 司 一 直 积 极 贯 彻 落 实 国 家 和 北 京 市 房 住 不 炒 房 地 产 调 控 总 基 调 ， 以 精 湛 的 技 术 水 平 ， 服 务 于 市 住 建 委 、 保 障 房 中 心 和 各 大 房 地 产 企 业 ， 为 北 京 公 租 房 租 金 评 估 、 公 租 房 收 购 评 估 、 保 租 房 租 金 评 估 、 集 体 土 地 建 设 租 赁 住 房 作 价 评 估 以 及 共 有 产 权 住 房 价 格 评 估 等 贡 献 华 源 龙 泰 智 慧 ！ 未 来 ， 华 源 龙 泰 评 估 公 司 作 为 准 会 员 单 位 将 继 续 以 专 业 、 高 效 、 责 任 和 开 放 的 服 务 ， 与 协 会 同 发 展 共 创 造 ， 共 同 就 推 动 房 地 产 行 业 向 健 康 、 高 质 量 持 续 发 展 努 力 ， 共 同 参 与 分 会 建 设 、 同 圆 安 居 梦 想 ！ 查 看 更 多 华 源 龙 泰 评 估 公 司 承 办 中 估 协 2 0 2 3 年 继 续 教 育 培 训 2 0 2 3 年 0 4 月 2 1 日 4 月 2 1 日 ， “ 中 估 协 2 0 2 3 年 （ C 1 8 J ） 土 地 估 价 师 土 地 登 记 代 理 人 继 续 教 育 培 训 会 ” 在 北 京 华 源 龙 泰 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 举 办 。 本 次 培 训 由 中 国 土 地 估 价 师 与 土 地 登 记 代 理 人 协 会 （ 简 称 ： 中 估 协 ） 授 权 ， 华 源 龙 泰 评 估 公 司 承 办 。 培 训 采 用 线 下 与 线 上 结 合 的 形 式 进 行 ， 参 训 人 员 自 行 选 择 听 课 方 式 。 华 源 龙 泰 评 估 公 司 的 土 地 估 价 师 及 业 务 人 员 参 加 了 本 次 培 训 。 培 训 分 为 上 下 半 场 举 行 ， 共 四 个 内 容 。 首 先 由 质 量 控 制 部 张 承 春 总 经 理 针 对 《 北 京 市 协 议 出 让 涉 及 的 划 拨 地 价 评 估 技 术 指 引 （ 试 行 ） 》 进 行 专 题 讲 解 ， 分 别 从 适 用 范 围 、 价 格 内 涵 、 估 价 期 日 、 技 术 路 线 等 九 个 方 面 进 行 深 入 解 读 ， 令 参 训 者 受 益 匪 浅 。 然 后 由 权 属 登 记 事 业 部 寇 朝 晖 总 经 理 对 北 京 市 轨 道 交 通 立 体 空 间 使 用 研 究 进 行 讲 解 ， 介 绍 了 研 究 对 象 基 本 情 况 、 土 地 立 体 空 间 利 用 的 政 策 规 定 、 立 体 空 间 利 用 存 在 的 主 要 问 题 、 难 点 问 题 分 析 与 解 决 方 案 。 下 午 由 规 划 北 京 重 大 项 目 部 王 状 经 理 对 国 土 空 间 生 态 修 复 规 划 编 制 进 行 讲 解 。 以 大 同 市 为 例 ， 就 工 作 背 景 、 现 状 与 形 势 、 问 题 与 评 价 、 总 体 要 求 等 八 个 方 面 依 次 深 入 讲 解 。 最 后 ， 规 划 北 京 杨 威 振 工 程 师 围 绕 全 国 林 地 草 地 分 等 定 级 工 作 开 展 培 训 。 从 工 作 综 述 、 试 点 成 果 展 示 、 关 键 技 术 环 节 、 释 疑 与 建 议 四 个 方 面 逐 一 进 行 讲 解 。 本 次 培 训 在 中 估 协 的 大 力 支 持 和 华 源 龙 泰 评 估 公 司 的 有 效 组 织 下 取 得 了 圆 满 成 功 。 培 训 活 动 的 开 展 有 效 提 高 了 我 司 土 地 估 价 师 的 执 业 水 平 和 专 业 素 养 ， 为 知 识 拓 展 奠 定 了 良 好 的 基 础 。 未 来 ， 华 源 龙 泰 评 估 公 司 将 继 续 发 挥 专 业 优 势 ， 持 续 推 进 估 价 行 业 规 范 、 专 业 发 展 ， 为 提 高 土 地 估 价 师 的 执 业 水 平 和 专 业 能 力 贡 献 自 己 的 力 量 。 2 0 2 3 0 4 2 1 热 烈 庆 祝 华 源 龙 泰 评 估 公 司 荣 获 《 北 京 市 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 地 价 评 估 技 术 导 则 （ 试 行 ） 》 课 题 研 究 多 个 奖 项 2 0 2 3 年 0 4 月 1 1 日         近 日 ， 国 内 首 个 省 级 地 方 性 估 价 技 术 标 准 《 北 京 市 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 地 价 评 估 技 术 导 则 （ 试 行 ） 》 ， 由 北 京 房 地 产 估 价 师 和 土 地 估 价 师 与 不 动 产 登 记 代 理 人 协 会 （ 简 称 ： 北 估 协 ） 发 布 实 施 。 《 导 则 》 是 在 贯 彻 落 实 国 家 相 关 政 策 和 北 京 城 市 总 体 规 划 的 背 景 下 ， 紧 密 结 合 北 京 市 实 际 情 况 ， 形 成 的 国 内 首 个 省 级 地 方 性 地 价 评 估 技 术 标 准 ， 具 有 标 杆 性 和 指 导 性 。 《 导 则 》 研 制 期 间 ， 北 京 华 源 龙 泰 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 作 为 专 业 的 地 价 评 估 服 务 机 构 ， 选 派 骨 干 技 术 力 量 ， 全 程 贡 献 华 源 龙 泰 智 慧 ， 获 得 了 北 估 协 的 高 度 认 可 ， 并 授 予 我 司 “ 机 构 支 持 奖 ” ， 授 予 我 司 技 术 总 监 张 承 春 “ 技 术 统 筹 奖 ” “ 课 题 贡 献 奖 ” “ 课 题 制 定 奖 ” 。 北 估 协 副 会 长 兼 秘 书 长 吴 芳 向 我 司 创 始 合 伙 人 李 建 蓉 颁 发 “ 机 构 支 持 奖 ” 北 估 协 副 会 长 兼 土 地 估 价 委 员 会 主 任 王 庆 泽 向 我 司 技 术 总 监 张 承 春 颁 奖 机 构 支 持 奖                                                                       课 题 贡 献 奖 技 术 统 筹 奖                                                                       课 题 定 制 奖 此 次 获 奖 是 对 华 源 龙 泰 评 估 公 司 专 业 能 力 的 肯 定 。 华 源 龙 泰 评 估 将 继 续 矢 志 不 渝 的 秉 承 “ 独 立 、 客 观 、 公 平 、 公 正 ” 的 执 业 准 则 ， 为 客 户 提 供 更 优 质 的 评 估 服 务 ， 积 极 投 身 行 业 建 设 ， 力 争 上 游 ， 再 创 新 高 。 2 0 2 3 0 4 1 1 华 源 龙 泰 评 估 公 司 又 收 获 一 波 喜 讯 ！ 2 0 2 2 年 0 4 月 1 3 日 人 勤 春 来 早 ， 奋 进 正 当 时 。 春 天 是 莺 飞 草 长 、 百 花 吐 蕊 的 大 好 时 节 。 在 这 美 好 时 节 中 ， 北 京 华 源 龙 泰 房 地 产 土 地 资 产 评 估 公 司 又 收 获 一 波 喜 讯 。 华 源 龙 泰 评 估 公 司 再 次 入 围 平 安 银 行 北 京 分 行 房 地 产 评 估 机 构 、 大 连 银 行 北 京 分 行 房 地 产 评 估 机 构 及 杭 州 银 行 北 京 分 行 房 地 产 评 估 机 构 和 资 产 评 估 机 构 。 接 连 的 入 围 ， 彰 显 了 各 个 银 行 对 华 源 龙 泰 评 估 公 司 的 专 业 能 力 和 整 体 水 平 的 充 分 肯 定 。 今 后 ， 华 源 龙 泰 评 估 公 司 将 以 更 高 昂 的 斗 志 、 更 专 业 的 水 平 、 更 负 责 的 态 度 投 身 到 评 估 工 作 中 ， 再 创 新 的 佳 绩 。 2 0 2 2 0 4 1 3 北 京 华 源 龙 泰 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 官 网 电 话 ： 0 1 0 8 4 8 3 1 3 4 4       0 1 0 8 8 3 5 6 6 0 0 地 址 ： 北 京 市 丰 台 区 南 四 环 西 路 1 8 6 号 汉 威 国 际 广 场 3 区 3 号 楼 8 层 北 京 华 源 龙 泰 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 官 网 版 权 所 有 华 源 龙 泰 技 术 支 持 ： 东 方 网 景 京 I C P 备 1 7 0 0 7 1 8 0 号 1 京 公 网 安 备 1 1 0 1 0 6 0 2 1 0 3 5 8 2 号